都市計画法の中で決定される都市計画区域内では、建築物などに必要な規制をして、住宅の環境保護や災害の汚染防止などの都市環境を守るために、地域地区という制度を整えます。地域地区には、次のような種類があります。
●用途地域・・・用途地域は第1種低層住居専用地域など12種類があります。市街化区域は、用途地域を決定しなければなりません。市街化調整区域では、用途地域を決定する必要は原則的にしません。また、準都市計画区域は、用途地域を決定することができます。
]]> ●特別用途地区・・・用途地域内に一定の区域、建築の制限または禁止を、地方自治体の条例で定めることができます。国土交通大臣の承認によって、条例で制限の緩和も可能です。学校を優先的に建設し、周辺の環境を整えることなどを決定することができます。●特定用途制限地域・・・市街化調整区域を除いて、用途地域が決定されていない地域での環境を保護するなどの目的によって制限する必要がある建物などの用途を決定する地域。
この他も、地域地区は、特定の容積率の制限区域、高層住宅誘導地区、高度地区、高度利用区、市街地の火災の危険を防止するために決定される防火地域、準防火地域、風致地区、景観地区、伝統的建造物群保存地区、美観地区など多くの種類の地域があります。不動産投資は、このような地域の用途制限を事前調査した後に実行する必要があります。
]]>都市計画法は、都市部の土地利用及び整備に関する法律です。健全かつ秩序ある土地利用のまちづくり計画のための法律と言えるでしょう。この法律では、都市計画区域の指定、市街化区域・市街化調整区域、準都市計画区域、地域地区、開発許可制度などについて規定しています。
都市計画区域は、自然社会環境や人口、産業、交通量などを考慮して、 1つの都市として総合的なサービスの開発、メンテナンスが必要だと定められた地域です。原則として、都道府県が指定します。大都市の周辺には、無秩序な開発を防ぐために、これらの都市計画区域の市街化区域・市街化調整区域・非線引都市計画区域に区分しています。
]]> 市街化区域は、市街地の区域やおおむね10年を目処に市街化する必要がある地域です。市街化調整区域とは市街化を抑制する区域で、建築は厳しく制限されており、原則、建築することはできません。非線引都市計画区域は、地域との区別が決定されていない市街化区域・市街化調整区域のどちらも、都市計画区域をいいます。市街化区域内の非線引都市計画区域は、道路、公園、下水道を必ず設置しなければなりません。都市計画区域は、日本の国土の約1 / 4の面積、人口の9割が住んでいます。
準都市計画区域は都市計画区域外の無秩序な開発を防ぐため、市町村が利用可能な地域を指定します。この指定によって、都市計画区域外でも建築物に制限を加えることが可能です。
]]>アパート、マンション・・・自然環境、病院や学校などの公共施設やスーパーなどの商業施設、交通機関の利便性が要求されます。しかし、すべてを満たしていない場合でも、使用料との兼ね合いで事業化することができます。需要は比較的安定しているが、収益性は高くありません。
オフィスビル・・・通勤や取引先との交通が便利だという状況が要求されます。法人が主な顧客ですから、不動産投資の利益は景気変動します。住居用の建物の使用料を高く設定することができるので、収益性が高い特徴があります。
駐車場・・・青空駐車場の場合には、土地の移動を比較的容易にすることができます。入出庫可能な場所にある場合に特に立地の制約がありません。場所によって収益性は大幅に異なる場合があります。
ロードサイド店舗・・・交通量の多い幹線道路沿いにあり、駐車場完備などの立地条件が必要です。
]]> ホテル・・・地域条件などの立地が重要な位置を占めている。初期投資や固定費が大きく、資金回収までに長い時間を必要とします。また、ビジネスのノウハウが要求されます。倉庫、トランクルーム・・・すべての保管および安全のための設備投資が必要になります。トランクルームは、住宅街の周辺など、交通の利便性が必要です。貸し倉庫の場合は、事業者が顧客のため、収入は、景気の状態によって異なります。
商業施設（デパート、ショッピングセンター、コンビニ、スーパーなど）・・・交通の利便性、駐車場の確保、顧客の人口などの立地条件が要求されます。賃貸借期間が長期にわたっています。
ゴルフ練習場・・・相応の面積で事業化することができます。場所は、主要幹線道路沿いにありゴルフをする人が多く住む住宅地などが近くにいる必要があります。
]]>仲介手数料
不動産を購入する際、不動産業者などに仲介を依頼する場合に必要な費用です。
印紙税
売買契約、請負契約、金銭消費貸借契約書に印紙を貼り納める税金。
保証料
住宅ローンの提携企業との連帯保証人になる証券会社に支払う料金をいう。 フラット35などの保証料不要なローンもあります。
保険料
債務の中に病気や事故によって死亡または重度の障害になり、ローンの支払いができない状態になった時に備えて入る団体信用保険料は、一般の貸出金利に含まれています。
登録免許税
不動産取得後、法務局に登記申請時に必要な税金です。
司法書士報酬
不動産登記を司法書士に委任した場合の費用が必要です。
固定資産税
毎年1月1日現在の不動産を保有している人に課せられる税金。
都市計画税
毎年1月1日現在、市街化区域の土地と住宅を保有している人に賦課される市町村税。
また、売買契約の際には、契約金、取得費用の10～20 ％要求されるので、その費用の準備も必要です。不動産投資する前に、このような費用が必要だということを頭にしっかりと入れておく必要があります。
]]>1 。ハイリスクハイリターンである。
2 。収益は、キャピタルゲイン（譲渡益）インカムゲイン（使用料）がある。
3 。投資金額が他の投資に比べて巨額で、投資期間が長期に渡る。
4 。インカムゲイン（使用料）を使用して安定的な収益が見込める可能性がある。
5 。損益通算などで所得税、相続税、固定資産税を減免し、節税効果がある。
6 。少額の資金を借入金により自己資金の何倍もの巨額の不動産に投資することができます。
7 。レバレッジ効果（てこの原理）を使って、貸出金利以上に収益率を向上させ、収入を大きくできる可能性がある。
不動産投資を考える際は、このような特徴と危険性を知り、投資をする判断をする必要があります。
]]>・居住目的・・・豊かで安心できる生活のための住宅建設など。
・安定的な収入と生活資金の確保・・・毎月の賃貸収入による安定的な収入を得るための生活費や老後の資金に充当することができます。
・収入増加・・・利用していない土地を利用して、新たな収入を得ることができます。
・所有コストの削減・・・保有不動産の維持のための賃貸マンションを建設し、使用料を得るための固定資産税などの保有コストを削減する。
・所得税の節税・・・不動産所得は確定申告の損益通算や青色申告、減価償却費や借入金の金利を必要経費とするなどの不動産所得の特徴を活用することにより、所得税を節約することができます。
・相続税の節税効果・・・不動産の有効活用による借入金による債務控除などで、相続税の節税効果を得る
不動産を使用することができるか、金利などの経済環境、都市計画法などの土地利用の制限、賃貸市場の需要の状況など、様々な要因を含めた総合的な判断が必要です。不動産投資をする場合は、このような状況をよく把握し、情報を活用して、準備の整うことが重要です。そして、保有資産や家族の状況、自分のライフプランも一緒に考えて、不動産投資計画を策定する必要があります。
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